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不動産売却の前にこれだけは知っておきたい、3つのポイント

不動産の売却をこれまで何度も経験してきて「慣れたもんだよ!」と自信満々にいえる方がどれだけおられるでしょうか? 恐らく多くの方は、人生の中で1度や2度経験するくらいのものではないかと思います。

そんなあまり経験をする機会のない不動産売却ですが、必要に迫られると分からないことが多くて困ってしまうことでしょう。

「複数の不動産会社に同時に依頼をしておけば、早く売却先も見つかるから大丈夫!」
「複数の不動産会社の中から、一番高い見積もりを提示してくれた会社に任せれば大丈夫!」
「テレビのCMでも見かけるような、全国規模の不動産会社だったら大丈夫!」

そのようにお考えになるのではないかと、私たちは心配してしまいます。

そこで、

はじめて不動産売却をする前に知っておいた方がよい3つのポイント ポイント01仲介と買取の違いを知る ポイント02売りたい価格と売れる価格の違いを知る ポイント03不動産会社を知る

について、紹介させていただきます!

1. 仲介と買取の違いを知る

不動産売却の方法として大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。どちらがよいか、それぞれメリット・デメリットもありますので解説をしていきます。

仲介買取

「仲介」について

不動産会社に依頼をして、希望価格に近い買取先を探して売却をするのが「仲介」になります。

メリット
  • 相場に近い価格にて売却が出来る。
  • 相場よりも高い希望価格にて売却が出来る可能性が高くなります。
デメリット
  • 不動産会社に力がないと、売却先が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
  • 購入希望者が「内覧」に訪れますので、片付けをしたり手直しをするなど事前準備が必要になる場合があります。

「買取」について

不動産会社に直接買い取ってもらうのが「買取」になります。

メリット
  • 早期売却が可能になるので、現金化までのスピードが速い。
  • 売却後、目に見えない部分の欠陥が見つかった場合でも、損害賠償の責任(瑕疵担保責任 = かしたんぽせきにん)を負わなくてすむ。
デメリット
  • 買取価格の相場は、市場価格の60%〜80%程度になります。
  • 不動産を買取した会社は、転売して利益を上げる必要があるため、広告宣伝など販売活動に費用がかかるため、買取価格は仲介に比べて安くなります。

「仲介」と「買取」、それぞれにメリット・デメリットがある事を紹介致しましたが、では一体どちらがよいのでしょうか。

何を優先するかで、「仲介」か「買取」か見えてくる!

優先するべき事項は、大きく分けて2つ、

  • 時間を優先する
  • 金額を優先する

と、なります。

例えば、債務返済や相続、離婚など突発的な理由により不動産を売却する必要がある場合は時間を優先する必要があります。そのような場合ですと、出来るだけ早期に現金化が出来る「買取」をお勧め致します。

また、買い替えや住み替え、処分など計画的に売却を進める事が出来る場合はお金を優先するという選択肢もございます。そのような場合ですと、相場に近しい価格で売却出来る、相場よりも高い希望価格で売却出来る可能性がある「仲介で売却」をお勧め致します。

2. 売りたい価格と売れる価格の違いを知る

不動産売却で最も気になる事として「売りたい価格はどうやって決めればいいのか?」といった点が挙げられます。
もし、あなただったらどのように考えますか?

  • 購入価格を基準にして、住んだ年数や建物の劣化などを考慮した上で決める。
  • インターネットで調べて、条件に近い物件を参照して決める。

などが考えられるかと思いますが、それでは失敗をする可能性が非常に高いです。

まずは、不動産の価格がどのようにして決まるのかについて解説致します。

不動産の価格は、相場が基本!

あなたが購入した価格を基準にして売りたい価格を決めても、それを買いたいという人がいなければ売却する事は出来ません。また、売却を希望している物件は中古物件になるので定価というものが存在しません。

では、どのようにして価格が決まるのか?

それは、相場(売りたい人と買いたい人のバランス)によって価格が決まります。そして、相場には建物や周辺環境、景気なども大きく影響を及ぼしてきます。

例えば、買いたい人に対して売りたい物件が多くある場合は安い価格になります。

そして、買いたい人に対して売りたい物件が少ない場合は高い価格になります。

マンションと一戸建てでは条件が異なりますが、基本的には同じです。

国や自治体が発表する公的な土地価格は相場の参考にならない!?

地価が高騰したなどとニュースでも話題に上る、国や自治体が発表する土地価格(路線価・公示地価・都道府県基準地価格・固定資産税評価額)ですが、一つの基準にはなりますが実際の取引ではあまりその価格に沿ったものにはなりません。

それは、価格を決める重要な要素である立地や周辺環境、日当りなどの環境要素や建物の外観・内装・修復歴などが一切含まれていないからです。

では、どのようにして相場を知るのか?

簡単な方法として、インターネットを使って売却希望の物件に近い売却実積を調べることで、大体の相場を知る事が出来ます。

不動産の査定サムライ では、多数の売却実積を掲載しておりますので参考になるのではないでしょうか。また、もう少し詳しい情報が知りたい場合は、物件情報などを入力していただいてそれを基にプロが査定をする「かんたん売却査定」がございます。

折り返し連絡をしてしつこい営業をするようなものではなく、あくまでも簡易査定をインターネットから行うものになりますので、お気軽にご利用いただきまして参考にされてみてはいかがでしょうか。

お気軽にどうぞ 秋山英之

まずはフォーム入力でかんたん売却査定
かんたん3ステップ かんたん売却査定

簡易査定と実査定の違いについて

相場を知るために査定を利用するというお話を致しましたが、査定は大きく分けると2つあります。インターネットなどを使って行う簡易査定と査定担当者が現地を直接訪問して行う実査定があります。

同じ査定ですが、簡易査定と実査定では内容が全く違ってくるので査定金額が変わってきます。それは何故でしょう!?

簡易査定(机上査定・ネット査定)
インターネットやお電話から必要情報を入力・お知らせいただきまして、相場や過去のデータを参考にして算出をするものになります。回答が早く得られるというメリットがありますが、物件の状態を見ていないので精度としては低く、売却活動の初期の段階で相場を知りたい方向けの査定になります。
実査定(詳細査定・訪問査定)
査定担当者が直接現地を訪問して、建物の内装・外装・設備などの状態を確認して査定価格を算出するものになります。プロの目でしっかりと物件を見定めて価格を算出致しますので、厳密な価格を知る事が出来ます。

また、直接話しを聞いたり査定に取り組む姿勢を伺える機会になりますので、会社を知る・人を知るよいチャンスでもあります。

不動産の売却活動を本格的に進める方に向いており、会社を決める際のポイントにもなってきます。

簡易査定と実査定の違いを知って、目的に応じて使い分ける事がポイントです。

要注意!査定価格は、不動産会社で変わる!

あと、どちらの査定についても言える事ですが「査定価格」はあくまでも不動産会社の判断基準で算出をされる価格ですので、「このくらいの価格だったら売れるだろう……」という目安であるという事です。

不動産会社も様々です。

中には「販売実積が少なく慣れていない」「販売ネットワークを持っておらず販売力がない」「地域のことをよく知らない会社」もございます。

そのような会社から算出される査定額は、極端に安かったり極端に高かったりする可能性も高く、売却価格に悪影響を及ぼしかねません。

相場よりも安い査定額で売り出してしまいあなたが実際は損をして売却をする事になるか、相場よりもはるかに高い価格で売り出してしまい、売れないまま売却期間(3ヶ月)だけが過ぎて、売りたい価格を大幅に下回る価格で売ることになるなどが考えられます。

売りたい価格と売れる価格を決める要因は、一概にあなたの希望や相場だけが影響をしてくるのではなく、実際に付き合う事になる不動産会社の力も多いに影響を及ぼしてきます。

3. 不動産会社を知る

不動産会社といっても、実は分野が様々だという事をご存知でしょうか?言い換えれば、それぞれに強みがあるという事になります。

分譲販売
居住用・投資用のマンションデベロッパーや建て売り業者など
買取・再販
売れ残った新築建売り物件の買取再販や中古物件の買取再販など
仲介
売買物件の仲介や賃貸物件の仲介、店舗や事務所など事業用物件の仲介など
専門分野
不動産投資ファンドやテナントビル・商業施設の運営など

この中で、あなたが不動産売却を依頼するのにふさわしいのは、仲介を取り扱っている会社であり売買物件の仲介を行う不動産会社になります。

さらに、細かく分けると「土地」「一戸建て」「中古マンション」に強い会社に分ける事が出来ます。

つまり、あなたの売りたい不動産によって選ぶべき不動産会社も分かれてくるという事になります。

全国規模の大手か地域密着型の中小か?

不動産会社を選定する際に、会社の規模を気にされる方も多いですが、あなたはいかがでしょうか?

大手だから資金が豊富で、何かトラブルがあった時にしっかりと最後までサポートをしてくれそうだとか、逆に中小ではそこに不安を覚えるだとか……

結論から言えば、あまり関係ないと言えます。

不動産バブルが崩壊し、大型倒産も多数ありますので、例え大手だからと言って一概に安心は出来ません。また、地域密着型の中小は地域を知っているという点で細かいフットワークとサポートが期待でき、そこが大手と差別化をする事が出来るメリットにもなってきます。

とは言え、最終的にはいかに情熱を持ってあなたの不動産のことやあなたを取り巻く状況、未来のことを真剣に考えて行動をしてくれる担当者に出会えるかどうかが肝になってきますので、大手・中小という偏った考えで判断をせずに担当者の声に耳を傾けられる事が良いのではないでしょうか。

「どこよりも高額売却!高額査定!」というキャッチコピーに要注意!

どこかで見た事があるかもしれない、魅力的なキャッチコピーですが高額売却を保証出来るものは何もありません。

そして、高額査定は勝手にする事が出来ます。ですが、実際に売却が出来なければ、結局査定を見直して値段を下げて売り出す必要があります。

声を大にして言いたいのは、「高額保証が出来るのは、買取価格だけ!」ということです。

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